互联网寒冬“袭击”写字楼

摘要: 经济寒冬里，众多互联网公司除了裁员、降薪，换办公司降低租金成本成为压缩开支的一种方式。有人撤离的同时，也有人在进攻。共享办公空间和高速成长的独角兽开始了“接盘”之路。

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作者 | 张吉龙 编辑 | 罗丽娟

望京某大型地产集团写字楼租赁部门的员工董烨（化名）最近有点烦，他负责的望京绿地中心几个写字楼的租赁业务有点惨淡，入驻的租户变少了，原有的客户也开始不再续租。

例如望京第一高楼绿地中国锦近期就接到消息将会有两家公司搬迁，一家是互联网健身公司，另一家则是国内处于头部地位的某生鲜电商品牌，两家均是互联网企业。

往常的望京国际商务区热闹非凡，附近一带聚集了阿里巴巴、美团、360、锤子科技等知名互联网公司，成为北京新晋的互联网产业聚集区。过去周边的写字楼根本不愁客户，各种VC机构、科技公司、互联网金融公司扎堆聚集。

但近期多个地产服务商发布的数据显示，北上广深一线城市的写字楼市场正面临“凄风苦雨”，空置率上升租金下降。造成这一状况的原因除了经济不景气之外，作为写字楼租户三大主力之一的互联网企业搬出写字楼也对市场造成了利空。

在资本寒冬下，不仅是中小互联网企业，造血能力弱、融资驱动型企业也在采取多种措施压降成本，除了裁员，逃离写字楼也成为压缩成本的选项之一。

写字楼“入冬”

随着互联网企业的撤离，寒冬下的写字楼市场也在不断降温。

“今年经济形势不太好，有几家租约没到期就违约搬走了。”董烨称，如今中国锦大楼的空置率已经达到了30%左右。

同样的状况还发生在中关村。

对于北京互金圈来说，中关村互联网金融中心是一个特殊的存在。一方面，中关村互联网金融中心位置绝佳，其位于北京市海淀区中关村西区的东南角，附近驻扎多家知名互联网企业，距离著名的创业大街也仅咫尺之遥，创业氛围浓厚；其次，互联网金融中心作为海淀区政府打造的科技金融企业聚集地，入驻企业可享受政策给予的连续三年房租补贴，第一年补贴50%，第二年补贴50%，第三年补贴30%，补贴面积不超过1000平方米。

在地理和政策双重便利的情况下，这里不仅聚集了官方行业组织——中国互联网金融协会，还吸引了多家知名金融科技企业包括蚂蚁金服、融360、有利网等企业入驻。

2018年以来，互联网金融中心的企业构成发生了很大变化，多家互联网金融公司搬离大楼。一位负责该区域写字楼的中介称，这栋大楼已经出现了整层或者半层空置的情况，目前正在对外招租。

“自2018年下半年，受经济形势不明朗以及金融和互联网行业租赁需求放缓等多重因素的影响，北京写字楼市场租赁成交出现下滑。”房地产服务商戴德梁行的数据显示，受部分企业撤离和缩小承租面积的影响，2018年第四季度，北京市写字楼空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%。核心商圈空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。

面对空置率的不断上升，写字楼为挽留客户，推出了租金“优惠”。

董烨表示，绿地中国锦以往对外标价12元/平米/天的租金已经降到了7-11元，而且这个价格还包含物业费，整体价格降回到2016年的水平。而租赁网站也显示，中关村互联网金融中心的租赁单价已经从14元降至了7-9元，降幅高达35%-50%，15天的免租期限还有谈判空间。

此外，同商圈内各开发商也开始抱团取暖，“现在绿地中心已经采取开放政策和周边的保利大厦、项铺中心结成一体，共享客户，如果客户觉得贵，那么就介绍他到周围的写字楼去。”

哪些公司在撤离？

2018年12月，作为公司HR，李然亲自操办了一次公司大搬家——从位于中关村魏公村地区的一个写字楼搬到了北五环北沙滩的一栋商住两用的公寓。

对于这次搬家，李然和她的同事们心里都充满了不乐意。李然原本在西四环海淀五路居租了一个房间，乘公交车半个多小时可直达公司，上班还算方便，但搬家之后，单程交通时长骤然增至一个小时，如果堵车，耗时更长。

为了节省上班时间，她不得不付了一笔违约金搬到了知春路，而其几个同事则选择了辞职。

对李然的老板来说，搬家最直接的目的是为了节省成本。李然所在公司的业务是一家小型互联网工装设计公司，员工人数不到20，最大的成本除了人力成本就是办公室租金成本了。

李然这样算了一笔账：公司原来的办公室大概200平米，按一天10元/平米算，一个月光租金就要6万元，每月物业费还要6000元。而搬到新公寓之后，一个月的租金仅需要2万元，省钱效果显著。

李然的公司并不是个例，在互联网寒冬中，投资人纷纷收紧了钱袋子，以往可以通过融资维持资金流的企业不得不应对成本压力。

2018年11月，曾经风光无限的共享单车ofo搬离了曾经的总部“理想国际大厦”，这座孕育出百度、新浪的福地最终并没有给ofo带来好运。ofo退掉了在该大楼原本四个楼层的办公室，搬到了互联网金融大厦的5层。不过据中介透露，ofo后来又退掉了在互联网金融中心的部分区域。

“有些企业没有搬离写字楼，但是缩减了租用的办公室面积”，上述中介表示，年底很多公司都在裁员，办公室坐不满了，因此就退掉一部分的区域。

除了退租，有些租户甚至想出了更多省钱办法——将空出来的部分改成共享空间，邀请其他企业来分担成本。

去年12月，区块链信息及金融服务平台火星财经宣布开放办公场所。其创始人王峰在微信朋友圈发出邀请，倡议业界一起联合办公，每个工位收取3500元管理费。对此，一位区块链业内人士私下猜测，“火星财经此举是因为人员流动太大，办公室坐不满了。”

不仅是企业对办公地点有了新的要求，物业方面对引进企业租户也变得更谨慎了。例如，他们对互金企业就设置了更高的门槛。有写字楼中介表示，引进此类企业一般会查询对方的注册资金，“如果注册资金只有几百万可能不太行。”

谁在逆势进攻？

有人在黯然离场，有人在悄然进攻。

在不少互联网公司撤离写字楼的同时，他们空出的办公室却被另一群人看中。2018年10月，共享办公品牌氪空间宣布与绿地中国锦正式签约，入驻第24层，要将这里改造成为联合办公空间。

在互联网行业举步维艰，不断爆出裁员、降薪、收缩业务的消息时，以氪空间、WeWork为代表的共享办公平台却在迅猛进攻，快速圈地。氪空间称，他们在2018年第四季度共有12个新社区正式开业，其中上海8个，北京2个，厦门和合肥各1个，工位总数接近1万个，比2017年全年新增的工位数量还要多。这些新增的社区均位于当地的核心商圈。

实际上，2018全年，头部共享办公品牌都在迅猛扩张。

WeWork大中华区总经理艾铁成曾表示，WeWork在中国的扩张速度将是其全球的好几倍。在2018年11月，WeWork在北京就开了四个新的空间，分别位于王府井、三里屯、望京以及朝阳大悦城。

艾媒咨询数据显示，今年中国联合办公行业市场规模将达到600亿元，同比增长159.3%。2019年极有可能突破千亿大关。

相比单独租用办公楼，共享空间一定程度上有助于企业降低租金成本。按照氪空间算法，以一家100人的企业为例，租赁一个1200平米的写字楼，租期两年，以此计算租金、保洁费、水电网费等一系列费用之后，每个月平均每位员工的办公成本4807元，而该公司提供的共享空间每月每人的办公成本仅需2400元，节省差不多50%的费用。

除此之外，在当前形势下共享办公空间租赁时间灵活也是一项优势。一位中介提到，写字楼的租期通常是2年-3年，最少也要一年起，“写字楼租赁完还需要装修，装修时间也在1个月到两个月，租赁时间太短不划算。”相比之下，很多共享空间都能提供低至一个月的租赁时间。

在写字楼租金压力越来越大的时候，的确有不少互联网企业改用共享办公空。在2018年底，氪空间宣布其2018年第四季度业绩逆势上扬，工位服务的签约金额已经超过今年前9个月总量，9、10、11三个月月环比增长近100%，而12月份的单月签约金额预计将突破1亿元。

除了共享办公空间外，在中小互联网企业逃离写字楼的同时，以今日头条为代表的独角兽也在逆势扩大办公区域。

自2018年下半年以来，今日头条母公司字节跳动已经租下中关村互联网金融中心3楼、15楼，17楼、20楼、24楼五个楼层。一位今日头条的内部人士称，目前进驻该楼的团队主要是商业化和广告系统团队。

今日头条的总部地址为知春路附近的中航大厦，但由于业务扩张迅速，目前已经在北京市多个地区租下写字楼。从其发布的招聘信息来看，除了互联网金融中心之外，还在王府井地区租有办公场所。

而生鲜电商品牌“每日优鲜”的一位内部人士也称，他们最近也在搬家，原先位于望京地区的两层共享空间办公室，由于团队扩大，办公位置已经不够用，计划近期搬到一个新的写字楼中。

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