WeWork上市意外折翼 优客工场盈利模式如何满足毛大庆的理想？

《企业透明度报告》戴昊彤

美国时间9月30日共享办公开山鼻祖WeWork发布声明称，将向美国证券交易委员会正式撤回招股说明书（FORMS-1），推迟今年公司IPO计划。投资大佬孙正义的WeWork上市梦暂时折戟。

持续亏损、不断烧钱的共享办公运营模式，无疑也给优客工场、氪空间等国内企业敲响了警钟。针对优客工场发展前景，尤其盈利模式以及WeWork事件是否将影响投资人信心等问题，《企业透明度报告》以致函优客工场创始人毛大庆，但一直未得到回应。

持续融资与上市梦

实际上，早在今年2月初，有外媒报道称，“中国版WeWork“优客工场计划将于今年第三季度赴美IPO，随后，彭博称优客工场的上市计划将延后至2020年，募资将超过2亿美金。

值得一提的是，这或许已经是优客工场第二次推迟IPO了。早在2018年5月，公司创始人毛大庆曾表示，“公司一年内就将实现盈利，预计将在今年或者明年年初上市，地点是香港和上海二选一。”

如今，WeWork上市受阻，优客工场频繁融资，靠烧钱维持运营的模式以及一路加速扩张等现象，导致外界对公司能否顺利上市抱以质疑。

优客工场成立于2015年4月，在这四年时间内，公司已累计融资20轮。最新一次融资活动发生在9月，融资方为中信银行、招商银行及杭州银行信贷，融资金额达2.5亿人民币。从以往的融资历程来看，主要投资方包括红杉中国、真格基金、歌斐资产、亿润投资、银泰置地、创新工场等知名机构。截至目前，优客工场的融资额度累计超50亿元。优客工场的融资信息如下：

数据来源：企查查

紧锣密鼓获得融资的背后，是优客工场一路不断加速的疯狂扩张。截至目前，优客工场已在全球37个城市布局了超过200个办公空间。去年年底，优客工场曾表示，未来三年，公司预计将在全球布局40个城市，350个场地，提供近20万个工位，总办公面积将超过130万平方米。显而易见，先融资后扩张的“烧钱模式”、参差不齐的出租率或将为优客工场带来不小运营压力。

据第三方研究机构调研数据显示，只有当联合办公出租率平均达到85％时，才能保持盈亏平衡，但这个比率对于联合办公企业而言，并不容易实现。

据优客工场早前公布的数据显示，其项目出租率达到95%。这个数据并非足够全面，曾有媒体走访优客工场在北京郊区的办公空间，发现在郊外偏僻的地段，出租率并未达到95%，甚至有不少企业退租现象。

关于优客工场烧钱以加速扩充规模这一现象，财经评论员严跃进对《企业透明度报告》表示，公司正面临着“进退两难”的处境。尽管不扩张容易导致企业丢失市场，但“以进为主”不应该只理解为扩大规模，公司目前更应该把已有项目做得更扎实，提高服务专业度，不仅是单纯扩张工位与门店。同时，公司也不必再多个城市盲目大幅扩张。如果在北京、上海这两个城市的项目上进行质量优化，提升服务，将会为日后进军二三线城市起到示范作用。

盈利模式单一成最大软肋

从优客工场的业务模式来看，公司为初创企业提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务以及楼宇管理输出。基于这三大业务板块，优客工场的主要三大盈利模式分别为：1，生态圈的股权投资。通过股权投资加大联合办公的服务生态，同时享有股权收益；2，流量搭载。通过搭建平台进行撮合交易，进而商业变现；3，品牌加盟与管理输出。

公开数据显示，优客工场2017年的1.67亿元总营收中，来自办公空间租金的收入占比约为90%，其他业务的收入仅占到10%左右。到2018年，除租金以外的收入勉强提升到了25%，这离毛大庆的理想依然较远。

毛大庆曾希望，租金的总收入可能占优客工场总收入在50%以下，而50%以上收入都应该来源于这个平台的其他衍生业务和它的撮合交易。由此可见，优客工场面临着过度依赖出租现象。盈利模式过于单一，将会制约其长久稳定运营。

盈利模式决定其能否实现上市以及长远发展的关键。“从长期发展来看，对于优客工场来说，最关键的是，公司可发展为一个企业孵化器，对入驻的初创企业设立合适的准入门槛，并帮助它们实现真正成长，后续也可以考虑是否能提供资金扶持企业更好地成长，这对两者的生存发展都起到积极作用。”严跃进对《企业透明度报告》表示。

对优客工场而言，未来摆脱过于依赖出租的单一盈利模式，在扩张规模的同时保证服务专业度，并探索更多为企业提供成长空间的增值服务，将对公司良好运营及稳健发展起到重要作用。（企业透明度报告出品）■

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