联合办公没有中场休息

提交招股书至今，WeWork最终上演了一场“宫廷政变”。从沸沸扬扬到估值腰斩、路演受阻、市场质疑再到联合创始人将被投票出局，WeWork只用了一个多月。

周二（9月24日），WeWork创始人亚当•诺伊曼（Adam Neumann）宣布辞去CEO一职，只担任非执行董事主席。虽然诺依曼借说为了公司利益的最大化而辞去职务，其实对他来说，这是一场落败的商业博弈，也是人设的彻底崩坏。

亚当•诺伊曼疯狂而富有吸引力的特质，曾经在很长一段时间里让追随者和投资者们对WeWork“提升世界意识”的口号深信不疑，直到近期公司上市受阻，且在市场内外被质疑后，WeWork混乱的内部管理和饱受质疑的公司文化才显露无遗。

员工的高流动性、混乱的管理模式、盛行的裙带关系、性骚扰和让人疲惫不堪的公司文化等等。新员工到WeWork后往往会因亚当•诺伊曼所展现的前景而热血沸腾，但不足三个月便会因疲惫不堪而离开。亚当•诺伊曼酷爱龙舌兰，为了迎合他的喜好，WeWork总部常常会成为“酒徒的聚集地”。除此之外，亚当•诺伊曼还被指经常在办公室打游戏、玩滑板而懈怠工作，为了一己之私抵押公司债务和私挪商标。

而上市意见的相左则直接导致了他与最大股东孙正义的决裂。

孙正义评论他“忽视规则”，当WeWork的估值从470亿美元下降到150亿美元，亚当•诺伊曼不顾投资方的“减持亏损”，执意快速上市，孙正义不得不联合董事会投票，将他“挤兑”出局。

目前WeWork已正式暂停上市进程，甚至有消息称其不会在今年上市。

WeWork的上市一直被认为是对行业一个极为利好的信号，被视为联合办公这个故事的有力“佐证”，但实际上，行业发展至今已不再靠故事来支撑。我们应该更清楚地看到这个行业的真实需求和联合办公商业模式的快速变化，尤其在当前国内联办企业逐渐发力的时期。

国内联办的兴与困

国内联合办公起于双创。2015年政府倡导“万众创业”，联合办公品牌得到爆发式增长。有数据显示，这一年联合办公品牌从不足100家，暴增到2300多家，称为联合办公元年。

“前赴后继” 的初创企业为当时的联合办公创造了肥沃的土壤。联合办公恰如其分地为小微型企业提供了以空间为主体的办公需求，在很大程度上降低了企业的死亡风险并创造了接触更多市场的机会，于是备受推崇。

不久，创业环境遭变，初创企业的减少，直接将行业置于供过于求的局面。

于是企业吞并、价格战和烧血扩张不断上演，市场内外对行业多是看衰。直至当今，仍有不少人认为联合办公行业处于缓慢甚至暂停发展的鏖战当中。实际上，联合办公行业从未有过中场休息。

首先在商业模式上，联合办公已逐渐摆脱最初的“二房东”形态，真正发展为集空间设计、科技高新和涵盖多种需求的办公服务的办公空间运营商。在客群选择上，已不再局限于中小企业，而是发展为涵盖大企业定制、服务式办公和中小初创型企业等不同分层的客群。

正如梦想加创始人王晓鲁在2019博鳌房地产论坛上所讲，联合办公已不仅是一个行业，更是一种新的办公场景。

在空间布局上，国内联合办公更是不遗余力。以梦想加为例，截至2019年9月，梦想加已在全国6个城市运营超过40个项目，管理面积超过30万平方米，若算上对外定制化办公的服务面积，梦想加总服务面积近60万平方米，产品网络逐渐完善。

如今摆在联合办公企业面前的，是如何去平衡规模和盈利之间“矛盾”，或者说如何解决单一收租的模式下，企业盈利薄弱的问题。

为解决这一问题，企业纷纷“押宝”各类增值服务，在法务、财务、IT支持、营销等企业服务领域大下功夫。结果显而易见，增值服务的回报一直甚微。

是锦上添花，还是雪中送炭

众所周知，增值服务的成熟尤其需要一定的用户规模，当用户规模不足时，企业真正该做的应是回到对核心产品——办公空间的雕琢，这是才最本质的问题。就像曾经一位业内人士的评价：众人（办公品牌）都说自己好，但客人来了就走，足以说明产品本身的问题。

很明显，在发展路径上行业各品牌产生了不同的看法。

如“换将”之后的氪空间将个性化定制列为品牌的核心竞争力，配以创业、投资等分享平台吸引客户。与之类似的是立足于上海的米域，它将办公空间与“知识分享”结合，欲从打造知识分享平台的角度，找到自身的差异化。

ATLAS 寰图在餐饮、娱乐、健身、购物等生活服务配套上下功夫。优客工场负有盛名的是打造集投融资、企业资源对接的办公空间社群平台，欲利用企业客户的聚合，找到拉动营收的爆发增长点。还有许多中小型空间企业，将艺术气息、科技元素和聚会属性融入宣传语，想方设法找到自身的立足点。

品牌们的“各显神通”不禁令人思考：当下办公空间真正被社会所需要的东西是什么？是各式各样的“锦上添花”，还是真实能解决需求的“雪中送炭”。

在亿欧看来，办公空间商业核心在于产品、服务和效率三方面。在这三方面，梦想加一马当先。

梦想加首先将空间产品的打造摆在第一位，它们定位自己为：基于物理空间的办公科技和服务公司。据了解，过去几年间梦想加专门组建了数百人的团队，以客户需求为准则，集中让空间产品更加科技化、健康、和富有人文关怀。

今年5月，其位于成都领地环金中心办公空间还获得WELL银级认证。WELL健康建筑标准对建筑空间的空气、水、营养、光、健身、舒适度以及精神等7大维度设立了100余项审核标准。目前，中国大陆只有十多个空间项目获得了该认证，其中包括戴姆勒大中华区总部、仲量联行上海分部等。

从客户个人的使用体验入手，梦想加的办公服务也始终围绕物理空间展开。实现集办公技术赋能、品牌活动和企业社交在内的“办公生态”。梦想加认为，只有首先服务好了客户最底层的刚性需求，增值服务才能最大程度上展现价值性。

梦想加敢于专注产品研发的底气在于打造了一条从选址到设计、营建、智能管理，再到最后的运营服务的一整套全链条标准化的建设流程。该流程既能服务0-10人的初创企业，同时也能有效率地进行大企业定制，为自身降本生效的同时，也在一定程度上节约了大企业客户的时间和成本。

联合办公的“资本谬论”

回说WeWork，IPO严重受阻的根本在于，其基于科技公司理念的高估值无法得到有效支撑。WeWork收购各类科技公司的时候，高速的规模扩张早已展开。在科技能力未能完全融入运营和产品体系时，单纯的规模扩张似乎过于粗放。

此时，WeWork竭力寻求快速上市的动作，不仅是公司进一步发展的需求，也是其产品和模式向精细化转型的迫切需要。最新消息显示，IPO搁浅后，WeWork正通过贷款和债券的方式，寻求50亿融资，以填补早已亏空的现金流，挺过年底。

其实不仅联合办公，快速上市以获得足够融资补充现金流，对诸多新型垂直行业来说都是迫切在即的。例如长租公寓、民宿、互联网房产经纪等等。

这是因为，一方面受中美角力和科技进展放缓的影响，一方面包括中国在内的投资市场逐渐进入投资和收入趋平的存量时代，经济增速大幅放缓。进入资本市场的联合办公便有可能在寒冬中获得支撑企业继续下去的现金流。

于是多数联办企业们时刻盯守者“上市”，这其实对商业运行来说是种“谬论”。靠讲故事和烧钱才能运行下去的企业就像中了毒，会越来越难以脱身。

未来联办的世界不一定会属于行业上市“第一股”，但一定会属于那些真正脚踏实地做精空间产品、满足了市场需求的品牌。或许办公空间运营商们更应该如梦想加一样，专注核心产品的研发，不断提升锻造办公场景的能力，而不是一味追逐资本市场。

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