中国最大在线房地产交易平台赴美上市 房多多将成产业互联网SaaS第一股

10月9日，由SaaS赋能的中国最大在线房产交易平台——房多多向美国证监会(SEC)递交了IPO招股书，计划交易代码为“DUO”，拟募集最多1.5亿美元资金，摩根士丹利、花旗集团、瑞银集团、中金公司和香港尚乘集团(AMTD)将担任房多多首次公开募股的联席承销商。

房多多成立于2011年，是中国居住服务领域领先的互联网科技公司，其通过创新性地使用移动互联网技术、云技术和大数据，为中国的房地产经纪商户提供SaaS解决方案，实现房地产交易的关键资源，包括房、客、资金和交易数据的在线聚合，从而改变了中国房地产经纪商户的从业方式。

让人意外的是，居住服务领域互联网科技的先锋房多多，诞生于茫茫戈壁。2009年，段毅代表中欧工商管理学院参加120公里的戈壁挑战赛时遇到曾任腾讯深圳研发中心总经理的李建成。拥有数十年房地产行业经验的段毅与拥有强大技术背景的李建成，一见如故相拥在一起，正如房地产拥抱互联网。

段毅(中)、曾熙(左)、李建成(右)

房多多的创始人段毅、李建成、曾熙都曾于“中欧”学习，并且都是戈壁徒步的挑战者，这些年,“理想、行动、坚持”的戈壁精神也体现在他们的创业过程。衣食住行是生活最基本的需求，互联网对衣、食、行领域的改变已经非常大了，但在居住服务领域的渗透还很粗浅。三人创建房多多，用专业和创新重塑房地产经纪行业的生态，而这些年来房多多确实改变了行业很多。

赴美上市后，房多多将成为中国产业互联网SaaS第一股。对一家公司来说，上市前与上市后有很大不同，要接受来自各方面的监管，还要对投资者负责。值得一提的是，嘉御基金创始合伙人兼董事长、前阿里巴巴B2B总裁卫哲，中石化及万科集团的独立董事、前毕马威会计师事务所合伙人和副主席吴嘉宁以及阿里巴巴商学院产业互联网研究中心执行董事陈威如共同担任房多多的独立董事，将在完善其公司治理结构及绩效的严格监管方面发挥重要作用。

一、房地产交易服务的蓝海市场

房地产交易服务市场是一片蓝海市场。根据弗若斯特沙利文报告显示，2018年中国住宅地产交易佣金收入总额为1,241亿元人民币，2013年至2018年的年复合增速达18.8%；预计到2023年，中国住宅地产交易佣金收入总额将增至3,436亿元人民币，2018年至2023年的年复合增速为22.6%。这意味着，中国的房地产交易服务市场规模将加速扩大。

与此同时，中国新房市场的经纪服务渗透率也在不断提升。根据弗若斯特沙利文报告，2018年中国新房交易市场的经纪服务渗透率为15.3%，到2023年有望达到23.2%。

二、房多多的商业模式

若分析房多多的商业模式，可以发现房多多是典型的S2b2c模式，这一创新模式最早由阿里巴巴集团执行副总裁曾鸣提出。他在《智能商业》中表示，S2b2c是智能商业第一个突破口。房多多是供应链平台S，通过SaaS产品及服务对经纪商户小b赋能，两者共同服务客户c。

在房多多的商业模式中，平台主要围绕经纪商户来构建服务生态。房地产交易流程非常复杂，大量的参与方以及对当地市场的专业知识决定了经纪人角色的不可或缺。更重要的是，消费互联网通过烧钱做流量的方式在居住服务领域行不通，高额、低频的行业特性决定了很多人一辈子只买一次房，而只有经纪人每天都和房地产交易打交道，处于产业链的核心，是唯一高频的参与者。

因此房多多帮助经纪商户把生意搬上网，量身打造SaaS解决方案并提供房源赋能，使经纪商户在平台中完成房地产交易中的关键步骤，促成一个创新性的闭环在线房地产交易商业模式。

根据招股书显示，房多多的商业逻辑围绕持续增长的“五步走”模型构建，具体步骤是：第一步，帮助经纪商户把传统的线下生意搬上网，利用数据和技术搭建第三方交易平台，让商户与平台其他参与方互动；第二步，通过基于SaaS的工具和解决方案，赋能平台商户以提高其作业效率，并通过信用评级系统帮助其树立服务信誉和品牌；第三步，通过提供房源等资源，使得经纪商户在房多多上完成闭环交易，形成平台的GMV；第四步，通过交易及与经纪商户之间的联系，房多多实现了平台的收入，当交易数量增长时，经纪商户对SaaS产品和服务的依赖度也会日益提升；第五步，持续创新开发增值产品和服务，不断提升用户体验并拓宽他们的收入机会。

除了促进房屋交易，房多多平台还充当经纪商户与其他房地产专业人士、购房者、卖房者及交易相关服务提供商连接的桥梁。对房地产经纪商户来说，房多多是独立的在线交易平台，提供SaaS解决方案和房源等资源，以降低他们的业务成本并扩大他们的经营范围。对购房者来说，房多多可以提供可靠的房源和物业信息、值得信赖最合适的经纪人以及透明灵活的定价。对卖房者来说，房多多也可以为他们提供精准的房产价值评估和海量能干的经纪人，在出售房产的过程中帮助他们以更高的效率匹配买家。

三、以经纪商户为核心，构建由SaaS赋能的房地产交易生态

那么房多多是如何构建房地产交易生态的呢？为了解决房产经纪商户小b所面临的挑战和痛点，房多多从0到1创造了一整套基于云的SaaS解决方案，将房地产经纪商户从繁琐的地产交易流程中解放出来，使得他们能专注于交易并帮助他们进一步成长。

通过模块化的SaaS产品及服务，房多多将经纪商户与生意的必需资源进行连接和智能匹配，商户可在线管理客户、房屋库存及历史交易记录。同时，房多多为经纪商户提供全面的商业洞察和智能工具，协助他们分析数据、优化管理流程，赋能经纪商户轻松地在线上开展业务，提高他们的服务效率并拓宽服务范围。

具体来说，房多多提供的SaaS解决方案包括房多多的核心管理系统，在线商店功能，经纪人信用验证系统，经纪公司的验证系统，信用评级系统，房地产信息解决方案和其他在线销售和营销解决方案。

SaaS全景图

房多多的SaaS解决方案的核心是房产数据库，根据弗若斯特沙利文的数据，房多多是拥有中国最大的房产数据库的企业之一。截至2019年6月30日，房多多的房产数据库中包含1.31亿条经过验证的出售、出租以及市场上目前没有挂牌的房屋基础信息。房产数据库俗称为“楼盘字典”，它通过房间门牌号、标准户型图、配套设施信息等多维信息定义一套房屋，实现平台对真房源的验证和管理能力。

四、财务数据亮眼：平台规模最大、持续盈利、效率最高

房多多是中国最大在线房地产交易平台，在以经纪商户为核心的商业模式下，房多多可以高度吸引经纪人的入驻。根据弗若斯特沙利文提供的数据，截至2018年12月31日，中国近200万名房地产经纪商户中，房多多平台的注册经纪商户数超过91万名，渗透率超过45%；并且该数字还在持续增长，截至2019年6月30日，房多多平台已经拥有超过107万名注册经纪商户。

随着越来越多的房地产经纪商户在平台上完成交易，房多多平台的GMV高速增长。数据显示，2018年房多多的GMV为1,137亿元人民币，与2017年的739亿元人民币相比增长了53.9%。2019年上半年，房多多的闭环GMV为913亿元人至民币，与2018年同期的456亿元人民币相比，增幅达100.2%。

GMV的快速增长直接带动房多多营业收入的快速提升。根据招股书显示，2017年房多多的营业收入为18亿元人民币；2018年为23亿元人民币，同比增长26.9%；2019年上半年，房多多的营业收入为16亿元人民币，同比增长55.4%，呈现提速增长的良好趋势。

值得注意的是，房多多已经具备自我造血能力。2017年、2018年以及2019年上半年房多多均实现了盈利。具体来看，房多多于2017年便已实现小幅盈利，2018年盈利能力快速提升，2019年上半年净利润达到1亿元人民币，较2018年同期的3,763万元人民币增长166.6%。房多多的净利润增长速度远高于营业收入的增速，体现出公司的盈利能力在不断强化。

房多多之所以能在行业中率先取得盈利，离不开“效率”二字。作为一个轻资产运营的平台，房多多具有强大的网络效应，相比同行几万人的规模，房多多全员仅1600多人。房多多平台的边际效应可以从公司人均GMV、人均创收数据上看出来。

从人均GMV来看，2017年房多多人均GMV为3,460万元人民币，2018年增至8,450万元人民币。2019年上半年，房多多的人均GMV已达5,830万元人民币，而去年同期为3,460万元人民币。

从人均创收来看，2017年房多多人均创收为80万元人民币，远远高于同行的20-30万元人民币，2018年房多多人均创收进一步增长至170万元人民币。2019年上半年，房多多的人均创收已经达到100万元人民币，而去年同期为78.4万元人民币。

五、未来展望

随着中国迈入产业互联网时代，以C端业务见长的消费互联网科技巨头BAT纷纷宣布调整组织结构，重点转向布局To B业务。房多多深耕于B端经纪商户，以SaaS产品为基础构筑了一个数据与技术驱动的产业服务平台。产业互联网时代已至，房多多占据的是一个十分具有前景的赛道。

当前中国SaaS行业正处在高速发展的时期。根据SaaS之家的数据，全球SaaS市场的年均增速是16.7%，中国SaaS市场的年均增速是49%，远超全球平均水平。服务行业是SaaS应用的主战场，房产经纪又是典型的服务性行业，对新技术的渴望以及精细化的运营的需求强烈。

与面向个人的SaaS产品不同，房多多的SaaS产品面向的是经纪商户，即做的是产业互联网。经纪商户自带流量，房多多通过提供一系列专业的SaaS产品及服务帮助他们将流量价值最大化。随着这些经纪商户交易效率和所持有的流量价值不断提升，他们对房多多的粘性也在增强。

美国资本市场对SaaS企业的认可度非常高，自2000年起，以SaaS为主的服务形态在美国率先爆发，Salesforce、Shopify、Square、Zendesk等SaaS领域的公司上市之后均有不俗的市场表现。作为一家为房产经纪行业提供SaaS服务的科技型公司，房多多受益于中国SaaS行业的崛起，也有望成为美股投资者重点关注的标的。

房多多的招股书显示，公司募集到的资金将主要用于增强研发能力，投资于技术、销售、营销和品牌推广、营运资本以及包括为补充业务、资产和技术进行的潜在投资和收购等其他一般企业用途。展望未来，房多多主要有六个增长战略：通过免费且易于使用的SaaS基础设施吸引和留住更多经纪商户并提高他们的业务表现；扩展并加深房产数据和房源信息；持续通过SaaS服务赋能经纪商户以吸引更多房源；丰富并扩大房多多的增值产品和服务；继续创新，升级技术，强化数据库以及吸引更多房源；吸引、留住和激励人才。

总体而言，在宏观经济下行的大背景下，房多多仍然实现了GMV、营业收入的高增长，同时盈利能力大幅提升，验证了其商业模式的可行性。在强大的网络效应下，这家扎根居住服务领域八年之久有着戈壁坚韧精神的公司，也有望持续生长。

来源: 格隆汇

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