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北京时间8月14日晚，在秘密提交招股书8个月后，WeWork正式公开了招股书。招股书一公开，关于WeWork的真实运营数据就有据可查了。
关于融资计划，WeWork的母公司“The We Company”计划通过IPO股权融资10亿美元，同时还将通过信贷借款等债权方式融资60亿美元，合计计划融资70亿美元。
WeWork招股书显示，截至2019年6月底，WeWork拥有52.7万名会员，在全球29个国家的111个城市拥有528个分支机构。其中，52.7万名会员来自于多个行业，其中38％来自全球财富500强企业。
此外，WeWork预计员工人数超过500人的企业会员将继续成为其增长最快的会员类型，目前企业会员占WeWork会员总数的40％。
在招股书中，WeWork将自己定义为“新兴成长型公司”，因此，WeWork可以享受一些披露豁免以及利用延长的过渡期来遵守新兴成长型公司可用的新会计准则或修订后的会计准则。
此外，WeWork向第一个门店的会员发放了WeWork A类普通股的优先认股权证，这些认股权证可在2025年7月31日之前的任何时间以每股13.12美元的行使。
投中网-PropTech研习社翻阅招股书发现：
1、四年累计亏损超40亿美元
WeWork自成立以来连年亏损，2016年，2017年和2018年的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元，2019年上半年，WeWork营业收入为15.35亿美元，净亏损 9.04亿美元，而去年同期的营业收入为7.64亿美元，净亏损 7.23亿美元。2019年上半年，WeWork实现营业收入翻倍，净亏损同比有所收窄。
招股书显示，WeWork累计净亏损主要来自于门店扩张需要大量的资金。2016年、2017年和2018年WeWork的门店运营费用分别为4亿美元、8亿美元和15亿美元，2019年上半年，WeWork的门店运营费用高达12亿美元，而去年同期的运营费用仅为6亿美元。
此外，WeWork认为在短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加，并将继续绝对增长，WeWork无法预测未来能否实现盈利。
2、租金增长迅速，2019年租金收入为40亿美元
截至2019年6月30日，WeWork的固定收益为33亿美元，同比增长86％，WeWork预收租金收入为40亿美元，约为2017年底WeWork租金收入的8倍。
3、股权阵容豪华：Benchmark、摩根大通、软银
目前，WE Holdings仍然是WeWork的第一大股东，此外，Benchmark、摩根大通、软银等知名投资机构均是WeWork母公司“The We Company”的重要股东。
在此次发行完成后，软银将实益拥有“The We Company”的A类普通股股票。此外，SoftBank（软银）预计将在2019年的权证（行动计划于2020年4月）行使时获得WeWork的母公司“The We Company”A类普通股的额外股份。
4、创始人亚当·诺依曼享有50%投票权
本次发行完成后，WeWork的法定股本将包括A类普通股、B类普通股、C类普通股和优先股，每股面值均为0.001美元。在本次发售完成后，WeWork将立即拥有已发行的A类普通股、B类普通股和C类普通股，本次发行完成后，不会立即发行优先股。
在表决权方面，WeWork的A类普通股每股有权投一票，WeWork的高投票权股票包括B类普通股和C类普通股，每股有20票。在此次发行完成后，WeWork的联合创始人兼CEO亚当·诺依曼将拥有或控制总投票权的50％以上，将控制WeWork的大部分投票股票。
5、租金业务收入贡献主要来源英美，美国市场贡献收入56%
目前，WeWork的收入大部分来自美国和英国，WeWork在美国各地的收入大部分来自纽约市、旧金山、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区和波士顿市场，WeWork在英国的收入大部分来自伦敦。
截至2019年6月30日，WeWork美国的业务贡献其收入的56％，只有44％的收入来自海外市场，WeWork预计未来几年将继续扩大在美国以外市场的业务。
WeWork在招股书中透露，其美国租约的初始期限约为15年。截至2019年6月30日，WeWork在签署的经营和融资租赁下的未来最低租赁成本支付义务为472亿美元，如果WeWork无法履行该项义务，可能对WeWork的业务、声誉和前景产生不利影响。
WeWork目前在大部分地区签订的都是长期租约，除非例外情况，均不包含提前终止条款。根据这些协议，WeWork对房东的义务期限远远超过了WeWork与会员的会员协议期限，WeWork的会员可以选择提前退租，但WeWork在大多数情况下是无法提前终止租约的。
6、3万亿美元的市场空间： 280个城市、2.55亿潜在会员
根据Demographia和经济合作与发展组织的数据，WeWork已确定的市场机会为280个目标城市，潜在会员总数约为2.55亿人。
截至2019年6月30日，若将每个会员的平均收入应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时，WeWork的市场空间为9450亿美元。若以全球280个目标城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来估算，WeWork的市场空间为1.6万亿美元。
来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据显示，每位员工每年的入住成本加权平均约为11,700美元。通过将平均员工入住成本应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员，估计总机会为1.7万亿美元。若以全球280个目标城市，2.55亿潜在会员总人数的口径来估算，WeWork的市场空间将达到3万亿美元。
7、成熟门店仅占三成，平均入驻率约89％
自2014年以来，WeWork的会员基数每年增长超过100％。在2018年增加的新会员中，35％归因于2017年底已经是会员的组织。WeWork用了超过7年的时间才获得了10亿美元的运营收入，但是仅用了一年达到20亿美元的运营收入，而仅仅6个月就达到了30亿美元的运营收入。
截至2019年6月1日，WeWork的门店中只有30％是成熟门店，其余70％的门店开业时间在24个月以内。（WeWork认为一个门店达到满租需要24个月，并将已经开业超过24个月的门店定义为成熟门店。）
截至2019年6月1日，WeWork的入住率在18个月后稳定在89％左右，并且在24个月后一般保持在该水平。
8、债权融资不断，为了保证WeWork正常支付租金
除了高达上百亿美元的股权融资，WeWork这些年也没少寻求债权融资。
招股书显示，2015年，WeWork在摩根大通银行的代理下获得了高达6.5亿美元的循环贷款和信用证；2017年，贷款机构为该笔备用信用证提供额外5亿美元，该笔信贷协议将于2020年11月终止。2019年5月，WeWork又签订了一项信贷协议，规定额外提供2亿美元的备用信用证。
截至2018年年底和2019年6月底，WeWork信用额度和信用证融资相结合的待办信用证分别为8.3亿美元和10亿美元，截至目前，WeWork没有未偿还的借款。WeWork签订多项信用证的目的是保证WeWork及其子公司可以正常支付租金。
此外，2018年4月，WeWork发行总金额为7.807亿美元，票面利率为7.875％的高级票据，担保人为富国银行，该高级票据将于2025年5月1日到期。截至2019年6月底，WeWork回购了3300万美元的高级票据，总代价为3240万美元。
在本次IPO发行结束后，WeWork将建立一个新的高级担保信贷工具（“2019信贷工具”），提供高达60亿美元的高级担保融资，包括总额为20亿美元的三年期信用证报销工具，以及本金总额高达40亿美元的延迟提取贷款工具。在符合WeWork其他债务协议中的契约的情况下，在适用的范围内以及满足某些条件的情况下，延迟提取期限工具将在2019年信贷工具截止日期之前提供。
9、创始人亚当·诺依曼只领1美元薪水，WeWork上市连涨60天才能套现
招股书显示，WeWork与创始人亚当·诺依曼并没有签订就业协议，因此，亚当·诺依曼不会从公司获得任何薪酬，如果其不再担任CEO，WeWork也无权解雇。亚当·诺依曼在2018年没有领取工资，2017年只领取了1美元。
在2019年之前，亚当·诺依曼没有收到公司的任何股权奖励。随着公司的发展，WeWork的董事会希望为亚当·诺依曼进行首次公开发行提供重大激励，前提是公司的价值将最大化为公共实体而非私人持有。2019年上半年，为了激励高级领导团队以及对WeWork多年来产生巨大影响的其他个人，WeWork的董事会授予包括亚当·诺依曼在内的员工一定的股票期权。
亚当·诺依曼收到了合计42,473,167股的期权，亚当·诺依曼所有的奖励都是基于其继续担任WeWork的CEO。亚当·诺依曼所收到的奖励在很大程度上也与公司上市后的表现挂钩，尤其是上市后市值增长至少要持续60天。
文章来源: https://www.toutiao.com/group/6725217478068142600/